Baufinanzierung steuerlich absetzen: Alle Möglichkeiten 2025

Die steuerliche Behandlung einer Baufinanzierung kann erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten haben. Hier erfahren Sie, welche Kosten absetzbar sind und wie Sie optimal Steuern sparen.

Grundprinzip: Eigennutzung vs. Vermietung

Bei Eigennutzung (selbst bewohnt):

**Zinsen**: Nicht absetzbar

**Tilgung**: Nicht absetzbar

**Ausnahme**: Handwerkerleistungen teilweise absetzbar

**Steuerersparnis**: Minimal

Bei Vermietung:

**Zinsen**: Vollständig als Werbungskosten absetzbar

**AfA**: Jährliche Abschreibung möglich

**Nebenkosten**: Großteils absetzbar

**Steuerersparnis**: Erheblich

Vermietete Immobilien: Maximale Steuervorteile

1. Zinsen als Werbungskosten

Vollständige Absetzbarkeit:

**Kreditzinsen**: 100% der gezahlten Zinsen

**Bereitstellungszinsen**: Während der Bauphase

**Zwischenfinanzierungszinsen**: Bis zur Endfinanzierung

**Disagio**: Über Kreditlaufzeit verteilt

Berechnung der Steuerersparnis:

**Beispiel:** 150.000€ Kredit, 4% Zinsen, 42% Steuersatz

Jährliche Zinsen: 6.000€

Steuerersparnis: 6.000€ × 42% = 2.520€ pro Jahr

2. Abschreibung (AfA) der Immobilie

Lineare Abschreibung:

**Baujahr vor 1925**: 2,5% pro Jahr (40 Jahre)

**Baujahr ab 1925**: 2% pro Jahr (50 Jahre)

**Nur Gebäude**: Grund und Boden nicht abschreibbar

Kaufpreisaufteilung:

**Gebäude**: 80-85% (abschreibbar)

**Grund und Boden**: 15-20% (nicht abschreibbar)

**Ermittlung**: Durch Gutachten oder Bodenrichtwerte

Beispielrechnung AfA:

**Immobilienwert:** 400.000€ (davon 320.000€ Gebäude)

**Jährliche AfA**: 320.000€ × 2% = 6.400€

**Steuerersparnis**: 6.400€ × 42% = 2.688€ pro Jahr

3. Weitere absetzbare Kosten

Anschaffungsnebenkosten:

**Notar- und Grundbuchkosten**: Über AfA-Dauer absetzbar

**Grunderwerbsteuer**: Über AfA-Dauer absetzbar

**Maklercourtage**: Über AfA-Dauer absetzbar

**Gutachterkosten**: Sofort oder über AfA-Dauer

Laufende Kosten:

**Hausverwaltung**: Vollständig absetzbar

**Instandhaltung**: Sofort absetzbar

**Versicherungen**: Vollständig absetzbar

**Grundsteuer**: Vollständig absetzbar

Eigengenutzte Immobilien: Begrenzte Möglichkeiten

Was ist NICHT absetzbar:

**Zinsen der Baufinanzierung**: Keine steuerliche Berücksichtigung

**Tilgungsraten**: Keine Absetzbarkeit

**Grunderwerbsteuer**: Nicht absetzbar bei Eigennutzung

**Notarkosten**: Nicht absetzbar bei Eigennutzung

Was ist absetzbar:

1. Handwerkerleistungen (§35a EStG):

**Absetzbar**: 20% der Lohnkosten

**Maximum**: 1.200€ pro Jahr

**Voraussetzung**: Rechnung, Überweisung, keine Barzahlung

**Umfang**: Renovierung, Modernisierung, Instandhaltung

2. Haushaltsnahe Dienstleistungen:

**Absetzbar**: 20% der Kosten

**Maximum**: 4.000€ pro Jahr (= 20.000€ Ausgaben)

**Beispiele**: Reinigung, Gartenpflege, Hausmeister

3. Energetische Sanierung (§35c EStG):

**Absetzbar**: 20% über 3 Jahre verteilt

**Maximum**: 40.000€ pro Objekt (= 8.000€ Steuerersparnis)

**Zeitraum**: 2020-2030

**Alternative**: Zu anderen Förderungen

Vermietung und Eigennutzung kombiniert

Teilweise Vermietung:

Wenn Sie einen Teil Ihrer Immobilie vermieten, können Sie die Kosten anteilig absetzen.

Beispiel: 60% Eigennutzung, 40% Vermietung

**Zinsen**: 40% absetzbar

**AfA**: 40% des Gebäudewerts

**Nebenkosten**: 40% absetzbar

Flächenaufteilung:

**Nach Wohnfläche**: Meist verwendete Methode

**Nach Raumanzahl**: Alternative bei gleich großen Räumen

**Nach Wert**: Bei unterschiedlichen Qualitäten

Baufinanzierung bei Kapitalanlagen

Besondere Steuervorteile:

1. Erhöhte AfA bei Neubau:

**Bauantrag 2023**: 3% im Jahr der Fertigstellung + folgenden 3 Jahren

**Danach**: 2% linear

**Vorteil**: Höhere Abschreibungen in den ersten Jahren

2. Denkmalschutz-AfA:

**Sanierungskosten**: 9% über 8 Jahre

**Restkosten**: 7% über 4 weitere Jahre

**Zusätzlich**: 2% normale AfA auf Anschaffungskosten

3. Verlustverrechnung:

**Negative Einkünfte**: Mit anderen Einkünften verrechenbar

**Verlustausgleich**: Sofortige Steuerersparnis

**Verlustvor-/-rücktrag**: Bei nicht ausgleichbaren Verlusten

Optimierungsstrategien für die Steuer

1. Finanzierungsstruktur optimieren

Eigenkapital vs. Fremdkapital:

**Bei Vermietung**: Möglichst hohe Finanzierung (Zinsen absetzbar)

**Bei Eigennutzung**: Mehr Eigenkapital (keine Steuervorteile bei Zinsen)

Beispiel Optimierung:

**Situation**: 300.000€ Eigenkapital, 400.000€ Immobilie

**Suboptimal**:

Eigennutzung: 300.000€ EK + 100.000€ Kredit

Vermietung: Voll finanziert

**Optimal**:

Eigennutzung: 400.000€ voll aus EK

Vermietung: 300.000€ Kredit + 100.000€ EK

2. Zeitliche Optimierung

Anschaffungszeitpunkt:

**Jahresende**: AfA für volles Jahr

**Fertigstellung**: Erst ab Fertigstellung AfA möglich

**Vermietungsbeginn**: AfA erst ab Vermietungsbereitschaft

Modernisierungskosten:

**Sofort absetzbar**: Erhaltungsaufwand

**Über Jahre verteilt**: Herstellungskosten

**Abgrenzung**: Entscheidend für Steueroptimierung

3. Kostenzuordnung optimieren

Umbaukosten aufteilen:

**Erhaltungsaufwand**: Sofort absetzbar

**Herstellungskosten**: Über AfA-Jahre

**Beispiel**: Badrenovierung vs. Badmodernisierung

Steuerfall: Vermietung nach Eigennutzung

Übergang zur Vermietung:

Wechsel der Nutzungsart:

**Entnahme**: Fiktive Entnahme zum Verkehrswert

**AfA-Basis**: Niedrigerer Wert aus Anschaffung/Herstellung oder Verkehrswert

**Zinsen**: Ab Vermietung absetzbar

Beispielrechnung:

**Anschaffung 2020**: 300.000€

**Vermietung ab 2025**: Verkehrswert 350.000€

**AfA-Basis**: 300.000€ (niedrigerer Wert)

Teilweise Nutzungsänderung:

Bei Änderung der Aufteilung Eigennutzung/Vermietung sind komplexe Berechnungen erforderlich.

Besondere Immobilienarten

1. Ferienimmobilien:

Eigennutzung + Vermietung:

**Eigennutzung > 10% der Zeit**: Liebhaberei-Prüfung

**Vermietungsabsicht**: Totalüberschussprognose erforderlich

**Kostenaufteilung**: Nach Nutzungstagen

2. Gewerbeimmobilien:

Höhere Abschreibungen:

**Betriebsgebäude**: 3% (seit 2021)

**Zinsen**: Betriebsausgaben

**Vorsteuerabzug**: Bei USt-Pflicht möglich

3. Auslandsimmobilien:

DBA beachten:

**Doppelbesteuerungsabkommen**: Länderspezifisch

**Freistellung**: Oft im Ausland besteuert

**Progressionsvorbehalt**: Einfluss auf deutschen Steuersatz

Fallstricke und häufige Fehler

1. Liebhaberei bei Vermietung:

Prüfkriterien:

**Totalüberschuss**: Über 30 Jahre erwartet?

**Miethöhe**: Mindestens 50% der ortsüblichen Miete

**Vermietungsabsicht**: Erkennbar vorhanden?

2. Fehlerhafte Kaufpreisaufteilung:

Risiken:

**Zu hoher Bodenanteil**: Reduzierte AfA

**Fehlende Dokumentation**: Schätzung durch Finanzamt

**Nachprüfung**: Auch Jahre später möglich

3. Vermischung privat/betrieblich:

Saubere Trennung:

**Separate Konten**: Für vermietete Objekte

**Belegsammlung**: Vollständig und ordentlich

**Fahrtenbuch**: Bei Fahrten zur Immobilie

Dokumentation und Belege

Erforderliche Unterlagen:

Bei Anschaffung:

**Kaufvertrag**: Mit Kaufpreisaufteilung

**Finanzierungsvertrag**: Zinssätze und Konditionen

**Nebenkosten-Rechnungen**: Notar, Makler, etc.

**Gutachten**: Zur Wertermittlung

Laufend:

**Kontoauszüge**: Zins- und Tilgungszahlungen

**Rechnungen**: Alle absetzbaren Kosten

**Mietverträge**: Bei Vermietung

**Steuerliche Erfassung**: Jährlich in der Steuererklärung

Steuerliche Änderungen 2025

Aktuelle Neuerungen:

1. Erweiterte Homeoffice-Pauschale:

**Auch bei Eigennutzung**: Arbeitszimmer-Absetzung

**Voraussetzung**: Berufliche Nutzung

**Pauschale**: 5€ pro Tag, max. 1.260€ pro Jahr

2. Energetische Sanierung:

**Verlängerung**: §35c EStG bis 2030

**Erhöhung**: Diskussion über höhere Grenzen

**Kombination**: Mit KfW-Förderung eingeschränkt

3. Digitale Belegpflicht:

**E-Rechnungen**: Schrittweise Einführung

**Archivierung**: Digital zulässig

**Aufbewahrung**: 10 Jahre bei Vermietung

Zusammenfassung: Maximale Steuervorteile

✅ Bei Vermietung optimieren:

Zinsen vollständig absetzen

AfA konsequent nutzen

Alle Nebenkosten erfassen

Verluste mit anderen Einkünften verrechnen

✅ Bei Eigennutzung nutzen:

Handwerkerleistungen (max. 1.200€/Jahr)

Haushaltsnahe Dienstleistungen (max. 4.000€/Jahr)

Energetische Sanierung (max. 8.000€ über 3 Jahre)

✅ Allgemeine Optimierung:

Finanzierungsstruktur an Steuervorteile anpassen

Saubere Dokumentation führen

Professionelle Beratung bei komplexen Fällen

Änderungen im Steuerrecht verfolgen

**Fazit**: Die steuerliche Optimierung einer Baufinanzierung kann je nach Situation und Steuerklasse jährlich mehrere tausend Euro Ersparnis bringen. Besonders bei vermieteten Immobilien sind die Einsparpotenziale erheblich.