Immobilienfinanzierung 2025

Alles über die Finanzierung von Immobilien: Wohnimmobilien, Kapitalanlagen, Gewerbeimmobilien. Alle Finanzierungsarten, beste Konditionen und Expertentipps.

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung ist ein langfristiger Kredit zum Kauf, Bau oder zur Modernisierung von Immobilien.Die Immobilie selbst dient als Sicherheit (Grundschuld). Es gibt verschiedene Arten: Eigenheimfinanzierung, Kapitalanlage-Finanzierung und Gewerbeimmobilien-Finanzierung.

Immobilientypen Kostenlose Beratung

Immobilienfinanzierung verstehen

Die Immobilienfinanzierung ist der Oberbegriff für alle Arten der Finanzierung von Immobilien. Im Gegensatz zur reinen Baufinanzierung umfasst sie auch den Kauf bestehender Immobilien,Gewerbeimmobilien und Kapitalanlagen.

Die drei Säulen der Immobilienfinanzierung:

Wohnimmobilien

Eigenheime, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser

65% aller Finanzierungen

Kapitalanlagen

Vermietete Immobilien, Renditeobjekte

25% aller Finanzierungen

Gewerbeimmobilien

Büros, Läden, Produktionsstätten

10% aller Finanzierungen

Wichtig: Jeder Immobilientyp hat unterschiedliche Anforderungen, Zinssätze und steuerliche Behandlung. Die Wahl der richtigen Finanzierungsart entscheidet über Ihren Erfolg.

Finanzierung nach Immobilientyp

Jeder Immobilientyp erfordert eine spezielle Finanzierungsstrategie:

Wohnimmobilien - Eigennutzung

65% Marktanteil3,2-4,5%

Eigenheime, Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung

Zielgruppe: Familien, Paare, Singles mit Eigenheimwunsch

Eigenkapital erforderlich:

20-30%

Besonderheiten:

Niedrigste Zinsen
Baukindergeld möglich

Voraussetzungen:

•Sichere Einkommensverhältnisse
•Langfristige Wohnplanung

Weitere Vorteile: Steuervorteile bei Modernisierung, KfW-Förderung verfügbar

Wohnimmobilien - Kapitalanlage

25% Marktanteil3,5-5,0%

Vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser

Zielgruppe: Kapitalanleger, Vermögensaufbau-Orientierte

Eigenkapital erforderlich:

25-40%

Besonderheiten:

Mieteinnahmen als Sicherheit
Steuerliche Absetzbarkeit

Voraussetzungen:

•Hohes Einkommen
•Vermietungserfahrung hilfreich

Weitere Vorteile: AfA über 50 Jahre, Tilgungsaussetzung möglich

Gewerbeimmobilien

8% Marktanteil4,0-6,0%

Büros, Läden, Lagerhallen, Produktionsstätten

Zielgruppe: Professionelle Investoren, Unternehmer

Eigenkapital erforderlich:

30-50%

Besonderheiten:

Höhere Renditen möglich
Längere Mietverträge

Voraussetzungen:

•Hohe Eigenkapitalquote
•Branchenkenntnisse

Weitere Vorteile: Komplexere Bewertung, Spezialbanken erforderlich

Spezialimmobilien

2% Marktanteil4,5-7,0%

Hotels, Pflegeheime, Studentenwohnheime

Zielgruppe: Institutionelle Investoren, Spezialfonds

Eigenkapital erforderlich:

40-60%

Besonderheiten:

Sehr hohe Renditen
Spezieller Betreiber nötig

Voraussetzungen:

•Sehr hohe Eigenkapitalausstattung
•Branchenexpertise

Weitere Vorteile: Hohe Regulierung, Lange Amortisation

Finanzierungsvergleich nach Nutzungsart

Die Konditionen unterscheiden sich je nach geplanter Nutzung erheblich:

Merkmal	Eigennutzung	Kapitalanlage	Gewerbe
Zinssatz	3,2-4,5%	3,5-5,0%	4,0-6,0%
Eigenkapital	20-30%	25-40%	30-50%
Tilgung	2-4% p.a.	1-3% p.a.	2-5% p.a.
Laufzeit	15-30 Jahre	20-40 Jahre	10-25 Jahre
Sondertilgung	5-10% p.a.	5% p.a.	0-5% p.a.
Steuervorteile	Begrenzt	Sehr hoch	Mittel-Hoch

💡 Fazit des Vergleichs:

• Eigennutzung: Niedrigste Zinsen, aber keine steuerlichen Vorteile
• Kapitalanlage: Mittlere Zinsen, aber sehr hohe Steuervorteile
• Gewerbe: Höchste Zinsen, aber beste Renditemöglichkeiten

Immobilienfinanzierung in 5 Schritten

So gehen Sie systematisch bei der Immobilienfinanzierung vor:

Immobilientyp und Ziel definieren

1-2 Wochen

Klären Sie, welche Art von Immobilie Sie finanzieren möchten

Wichtige Punkte:

Eigennutzung vs. Kapitalanlage vs. Gewerbe festlegen
Lage und Preissegment bestimmen
Langfristige Strategie entwickeln
Risikobereitschaft bewerten

Ergebnis:

Klare Vorstellung der gewünschten Immobilie

Finanzielle Möglichkeiten ermitteln

1 Woche

Berechnen Sie Ihr verfügbares Budget und Finanzierungsrahmen

Wichtige Punkte:

Eigenkapital genau berechnen (auch Verwandtendarlehen)
Maximale monatliche Belastung festlegen
Bei Kapitalanlagen: Mieteinnahmen kalkulieren
Liquiditätsreserven einplanen

Ergebnis:

Konkreter Finanzierungsrahmen

Immobilie finden und bewerten

2-6 Monate

Suchen Sie die passende Immobilie in Ihrem Budget

Wichtige Punkte:

Professionelle Immobiliensuche
Standort- und Objektanalyse
Verkehrswert ermitteln lassen
Rendite kalkulieren (bei Kapitalanlagen)

Ergebnis:

Konkrete Immobilie mit Kaufvertragsentwurf

Finanzierung beantragen

2-4 Wochen

Holen Sie passende Finanzierungsangebote ein

Wichtige Punkte:

Spezialisierte Banken je Immobilientyp kontaktieren
Vollständige Unterlagen einreichen
Verschiedene Finanzierungsmodelle prüfen
Konditionen vergleichen und verhandeln

Ergebnis:

Verbindliche Finanzierungszusage

Kaufabwicklung und Auszahlung

6-12 Wochen

Kaufvertrag notariell beurkunden und Finanzierung abrufen

Wichtige Punkte:

Notartermin für Kaufvertrag
Grundschuld bestellen
Darlehenszusage final bestätigen
Kaufpreisauszahlung veranlassen

Ergebnis:

Immobilie ist finanziert und übertragen

Die richtige Bank für Ihre Immobilienfinanzierung

Verschiedene Banktypen spezialisieren sich auf unterschiedliche Immobilientypen:

Universalbanken

Mittel bis hoch

Beispiele: Deutsche Bank, Commerzbank, HypoVereinsbank

Geeignet für: Komplexe Finanzierungen, Geschäftskunden

Stärken:

Alle Immobilientypen
Persönliche Betreuung
Individuelle Lösungen
Zusatzprodukte

Besonderheit: Ganzheitliche Beratung und Betreuung

Bausparkassen

Mittel

Beispiele: Schwäbisch Hall, BHW, Wüstenrot

Geeignet für: Eigennutzer, planbare Finanzierungen

Stärken:

Kombilösungen
Staatliche Förderung
Zinssicherheit
Modernisierungskredite

Besonderheit: Bauspar-Finanzierung mit Langfrist-Planbarkeit

Direktbanken

Niedrig bis mittel

Beispiele: ING, DKB, Comdirect

Geeignet für: Eigennutzung, Standardfälle

Stärken:

Günstige Zinsen
Online-Abwicklung
Standardprodukte
Schnelle Bearbeitung

Besonderheit: Beste Zinsen für Standardimmobilien

Spezialbanken

Variabel

Beispiele: pbb, Aareal Bank, Münchener Hypothekenbank

Geeignet für: Gewerbeimmobilien, große Kapitalanlagen

Stärken:

Gewerbeimmobilien-Expertise
Große Volumina
Komplexe Strukturen
Institutionelle Kunden

Besonderheit: Spezialisierung auf gewerbliche Finanzierungen

Steuerliche Aspekte der Immobilienfinanzierung

Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich erheblich je nach Nutzungsart:

Eigengenutzte Immobilie

Nicht absetzbar

Steuervorteile:

•Keine Spekulationssteuer nach 10 Jahren
•Modernisierungskosten teilweise absetzbar
•Handwerkerleistungen absetzbar (20% von 6.000€)
•Haushaltsnahe Dienstleistungen absetzbar

Nachteile:

•Zinsen nicht absetzbar
•Keine AfA-Abschreibung
•Instandhaltung nicht absetzbar

💡 Fazit: Steuerlich weniger attraktiv, aber keine Spekulationssteuer

Vermietete Wohnimmobilie

Vollständig absetzbar

Steuervorteile:

•Zinsen vollständig absetzbar
•AfA: 2% pro Jahr über 50 Jahre
•Alle Nebenkosten absetzbar
•Renovierung und Modernisierung absetzbar
•Verwaltungskosten absetzbar

Nachteile:

•Spekulationssteuer bei Verkauf unter 10 Jahren
•Mieteinnahmen sind steuerpflichtig
•Leerstandsrisiko

💡 Fazit: Sehr steuerattraktiv, besonders bei hohem Steuersatz

Gewerbeimmobilie

Betriebsausgabe

Steuervorteile:

•Zinsen als Betriebsausgabe absetzbar
•AfA: 3% pro Jahr über 33 Jahre
•Alle betrieblichen Kosten absetzbar
•Modernisierung oft sofort absetzbar

Nachteile:

•Gewerbesteuer bei Gewinn
•Umsatzsteuer-Regelungen beachten
•Komplexere Steuererklärung

💡 Fazit: Steuerlich sehr vorteilhaft für Unternehmen

Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung

Welche Arten der Immobilienfinanzierung gibt es?

Es gibt drei Hauptarten: 1) Wohnimmobilienfinanzierung (Eigenheim, vermietete Wohnungen), 2) Gewerbeimmobilienfinanzierung (Büros, Läden, Lagerhallen), 3) Mischfinanzierung (gemischt genutzte Objekte). Jede Art hat spezielle Anforderungen und Konditionen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilienfinanzierung?

Für Eigenheime: 20-30% des Kaufpreises plus Nebenkosten. Für Kapitalanlagen: 25-40% Eigenkapital. Bei Gewerbeimmobilien: 30-50%. Vollfinanzierungen sind möglich, aber teurer. Je mehr Eigenkapital, desto bessere Zinsen.

Was kostet eine Immobilienfinanzierung?

Die Kosten setzen sich zusammen aus: Zinsen (3-6% je nach Art und Bonität), Nebenkosten (10-15% des Kaufpreises), Bereitstellungszinsen und evtl. Sondertilgungsgebühren. Bei 300.000€ Immobilienwert sind das etwa 1.200-1.800€ monatliche Rate.

Welcher Immobilientyp ist am einfachsten zu finanzieren?

Am einfachsten zu finanzieren sind: Eigengenutzte Wohnimmobilien in guten Lagen, Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern und etablierte Mietobjekte. Schwieriger: Gewerbeimmobilien, Ferienhäuser, sanierungsbedürftige Objekte und Immobilien in strukturschwachen Gebieten.

Unterschied zwischen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung?

Baufinanzierung ist ein Teilbereich der Immobilienfinanzierung und bezieht sich speziell auf Neubau und Modernisierung. Immobilienfinanzierung umfasst zusätzlich den Kauf bestehender Immobilien, Gewerbeimmobilien und Kapitalanlagen. Der Begriff ist umfassender.

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage noch?

Ja, bei richtiger Auswahl und Finanzierung. Wichtig sind: Gute Lage, realistische Mietrendite (4-6% brutto), solide Finanzierung mit 25-40% Eigenkapital und langfristige Perspektive. Steuervorteile machen Kapitalanlagen besonders für Gutverdiener attraktiv.

Ihre optimale Immobilienfinanzierung finden

Egal ob Eigenheim, Kapitalanlage oder Gewerbeimmobilie - wir finden die passende Finanzierung für Ihr Immobilienprojekt. Kostenlose Beratung und beste Konditionen.

Kostenlose Beratung Finanzierung berechnen