Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung einfach erklärt: Schritt-für-Schritt Anleitung, Voraussetzungen, Kosten und praktische Tipps für Ihre erfolgreiche Immobilienfinanzierung.
Schnelle Antwort: Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung funktioniert so: Die Bank leiht Ihnen Geld für den Immobilienkauf und Sie zahlen es in monatlichen Raten zurück. Die Immobilie dient als Sicherheit (Grundschuld). Sie zahlen Zinsen für das geliehene Geld und tilgen gleichzeitig die Schuld. Typische Laufzeit: 25-35 Jahre. Monatliche Rate = Zinsen + Tilgung.
Das Grundprinzip der Baufinanzierung
Eine Baufinanzierung ist im Prinzip ein langfristiger Kredit für den Immobilienkauf. Das Besondere: Die gekaufte Immobilie dient gleichzeitig als Sicherheit für die Bank.
So funktioniert es konkret:
Sie als Kreditnehmer:
- • Zahlen monatliche Rate (Zinsen + Tilgung)
- • Werden Eigentümer der Immobilie
- • Können in der Immobilie wohnen
- • Bauen über Jahre Vermögen auf
Die Bank:
- • Leiht Ihnen das Geld
- • Erhält Zinsen als Gewinn
- • Hat Grundschuld als Sicherheit
- • Kann bei Zahlungsausfall die Immobilie verwerten
Der große Vorteil: Sie müssen nicht jahrelang sparen, sondern können sofort in die eigenen vier Wände. Die monatliche Rate ist oft niedriger als die Miete für eine vergleichbare Immobilie.
Baufinanzierung Schritt für Schritt
So läuft eine Baufinanzierung von der ersten Planung bis zum Einzug ab:
Finanzielle Situation prüfen
1-2 WochenBerechnen Sie Ihr verfügbares Budget und sammeln Sie alle Unterlagen
Wichtige Punkte:
- Haushaltsrechnung erstellen
- Eigenkapital ermitteln
- SCHUFA-Auskunft einholen
Immobilie finden
2-6 MonateSuchen Sie eine Immobilie im passenden Preisrahmen
Wichtige Punkte:
- Lage prüfen
- Zustand bewerten
- Preis verhandeln
Finanzierung beantragen
2-4 WochenStellen Sie Finanzierungsanträge bei mehreren Banken
Wichtige Punkte:
- Angebote vergleichen
- Konditionen verhandeln
- Zusagen einholen
Kaufvertrag und Notartermin
2-3 WochenKaufvertrag beim Notar beurkunden lassen
Wichtige Punkte:
- Vertrag prüfen
- Finanzierung final zusagen
- Grundschuld bestellen
Auszahlung und Eigentumsübertragung
4-8 WochenBank zahlt aus, Eigentum wird übertragen
Wichtige Punkte:
- Grundbucheintrag
- Schlüsselübergabe
- Versicherungen abschließen
Voraussetzungen für eine Baufinanzierung
Diese Voraussetzungen müssen Sie erfüllen, damit die Bank Ihnen eine Baufinanzierung gewährt:
Einkommen
Für Singles ab 1.000€, für Paare ab 1.500€ netto. Einkommen sollte langfristig sicher sein.
Tipp: Auch Kindergeld, Unterhalt und Mieteinnahmen zählen mit.
Bonität
Keine negativen Einträge, pünktliche Zahlungen, geringe Verschuldung.
Tipp: SCHUFA-Auskunft vor Antrag einholen und prüfen.
Eigenkapital
Empfohlen sind 20% Eigenkapital plus die kompletten Nebenkosten (ca. 10-15%).
Tipp: Auch Bausparverträge und Lebensversicherungen zählen.
Arbeitsplatz
Mindestens 6 Monate im aktuellen Job, besser 2+ Jahre im Unternehmen.
Tipp: Probezeit sollte bestanden sein.
Was kostet eine Baufinanzierung?
Diese Kosten entstehen bei einer Baufinanzierung:
| Kostenart | Höhe | Beispiel |
|---|---|---|
| Zinsen | 3,0-5,0% p.a. | 300.000€ × 4% = 12.000€/Jahr Preis für das geliehene Geld. Abhängig von Bonität, Eigenkapital und Marktlage. |
| Tilgung | 1,0-4,0% p.a. | 300.000€ × 2% = 6.000€/Jahr Rückzahlung des Darlehens. Höhere Tilgung = schneller schuldenfrei. |
| Nebenkosten | 10-15% des Kaufpreises | 400.000€ × 12% = 48.000€ Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch. Meist nicht finanzierbar. |
| Bereitstellungszinsen | 0,25% pro Monat | 300.000€ × 0,25% = 750€/Monat Fallen an, wenn Bank Geld bereitstellt, aber noch nicht abgerufen wird. |
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Welche Voraussetzungen brauche ich für eine Baufinanzierung?
Für eine Baufinanzierung brauchen Sie: 1) Ausreichendes Einkommen (mindestens 1.000€ netto), 2) Sicheren Arbeitsplatz, 3) Gute Bonität (SCHUFA-Score über 90%), 4) Eigenkapital (empfohlen 20%), 5) Keine negativen SCHUFA-Einträge, 6) Vollständige Unterlagen.
Wie lange dauert eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung dauert meist 25-35 Jahre bis zur vollständigen Tilgung. Die erste Zinsbindung beträgt typisch 10-20 Jahre. Danach folgt eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Bei höherer Tilgung verkürzt sich die Laufzeit entsprechend.
Was kostet eine Baufinanzierung?
Die Kosten einer Baufinanzierung setzen sich zusammen aus: Zinsen (derzeit 3-5% p.a.), Nebenkosten (10-15% des Kaufpreises), Bereitstellungszinsen, Schätzkosten und evtl. Sondertilgungsgebühren. Bei 300.000€ Darlehenssumme sind das etwa 1.200-1.500€ monatliche Rate.
Wann wird eine Baufinanzierung abgelehnt?
Eine Baufinanzierung wird abgelehnt bei: Zu geringem Einkommen, schlechter SCHUFA, befristeten Arbeitsverträgen, zu hoher Verschuldung, überteuerten Immobilien oder fehlenden Unterlagen. Die häufigsten Gründe sind unzureichende Bonität und zu hohes Risiko für die Bank.
Kann ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bekommen?
Ja, eine Vollfinanzierung (100% oder 110%) ist möglich, aber teurer. Sie brauchen sehr gute Bonität, hohes Einkommen und zahlen Zinsaufschläge von 0,3-0,8%. Die monatliche Belastung steigt erheblich und das Risiko bei sinkenden Immobilienpreisen ist höher.
Wie hoch sollte die monatliche Rate sein?
Die monatliche Rate sollte maximal 40% des Nettoeinkommens betragen. Bei 3.000€ netto sind das höchstens 1.200€ Rate. Rechnen Sie auch Rücklagen für Reparaturen und unvorhergesehene Ausgaben ein. Eine Faustregel: Rate = 30-35% des Nettoeinkommens.
Bereit für Ihre Baufinanzierung?
Jetzt verstehen Sie, wie eine Baufinanzierung funktioniert. Lassen Sie uns gemeinsam Ihre individuelle Finanzierung planen und die besten Konditionen finden.